古い家は、リノベーションと建て替えのどちらがいいですか？
要約
- リノベーションと建て替えのどちらがよいかは、築年数だけでは決まりません。建て替えられる土地か、旧耐震基準と新耐震基準のどちらで建てた家か、湿気やシロアリなどの傷み、費用を整理して判断します。
- 道路への接し方によっては新築ができず、リノベーションしか選べない土地もあります。旧耐震基準の家は、耐震性の強化や構造の補強をしたほうがよいため、建て替えも検討します。
- グレースホームでは、築40年の平屋をリノベーションした例も、解体を前提に売り出されていた築60年の空き家を残して店舗にした例も、実家のあった場所に建て替えた例もあります。
判断の目安になること
「築何年だから建て替える」ではなく、法律の面、建てられた時期、家の傷み、費用から整理していきます。
| 見るところ | 確かめること | 考え方 |
|---|---|---|
| 道路との接し方 | 幅4メートル以上の道路に、2メートル以上接しているか | 接していない土地では新築ができないため、建て替えは選べず、リノベーションになる |
| 道路の幅 | 前の道路の幅が4メートル未満か | 建て替えるときは、建物を道路から下げて建てる必要がある。必要かどうかを、自治体や専門家に相談しておく |
| 建てられた時期 | 旧耐震基準と新耐震基準の、どちらで建てた家か | 旧耐震基準の家は、耐震性の強化や構造の補強をしたほうがよいので、建て替えも検討する |
| 家の傷み | 湿気やシロアリの被害 | 傷みの具合も、判断の材料にする |
| 費用 | 直す費用と、建て替える費用 | 費用の面からも判断する |
迷ったときは、自分たちが不安に思っていることを整理し、いちばん優先したいことが、リノベーションと建て替えのどちらに当てはまるかを考えてみてください。
建物の状態を確かめる
古い建物を活かすには、ゆがみや劣化など、構造の確認が欠かせません。耐震性や白アリの被害の有無、補強すべきところを見極めます。柱や梁、屋根、設備の状態を確かめ、活かせる部分と手を入れる部分を整理します。
古い建物には、解体してみるまで分からない部分もあります。築60年の空き家を店舗にしたときも、2階の梁を残せるかどうかは、解体してみるまで分かりませんでした。
これを残すか残さないかっていうのは、解体してみないと分からない状態だったんですね
手作業で解体を進めると、今では手に入らない大きさの松の梁が現れ、見せる形で残しました。
残して直すという選び方
古い家を活かしたリノベーションは、既存の骨組みや素材を残すことで、工事費を抑えられます。状態のよい柱や、間仕切りの壁の下地、天井の下地など、使えるものは使い、抑えた費用を、床材や断熱のように毎日を快適にする工事に回す考え方もあります。
60年ほど前の家は、今の住宅よりも手仕事の割合が高く、柱や梁に無垢材が使われていることが多くあります。長い年月で乾燥が進み、今では手に入りにくい強度と味わいがあります。
解体を前提にした土地として売り出されていた築60年の空き家を、柱を一本も抜かずに残して、店舗につくり替えたこともあります。
中途半端に残してるように見えるんですけど、こういうのもこのまま60年この状態で立ってきてるっていうのがあるので、そういうところを見ていただきたいなと
住まいでは、2023年に築40年の平屋をリノベーションし、C値0.6 cm²/㎡を測定しました。古い家でも、断熱や気密を高めることはできます。
建て替えを選ぶとき
大分県中津市の、実家のあった場所に建て替えて、店と住まいを一つにした18坪の平屋もあります。20年か30年後に解体することまで考えて建て方を決め、もとの家を解体する前からあった石を並べ直し、敷地に植わっていたアガベも植え替えています。
迷ったときの相談
どこまで改修するかは、建物の状態を確かめたうえで、ご希望と予算に合わせて相談します。
リノベーション相談会は、築60年の空き家を店舗にリノベーションしたナカツの器の2階を会場に開いています。
この記事のポイント
- リノベーションと建て替えのどちらがよいかは、築年数ではなく、道路との接し方、旧耐震基準か新耐震基準か、傷み、費用から判断します。
- 古い建物は、構造や白アリの被害を確かめたうえで、残せるものを見極めます。解体してみるまで分からない部分もあります。
- 残して直した例も、建て替えた例もあるので、不安に思っていることを整理し、優先したいことから選ぶのが大切です。
この記事のもとにした動画と記事
グレースホームの動画で話した内容と、これまでのブログ・公的な資料をもとにまとめています。
